Investir dans un immeuble de rapport ou à but commercial n’est pas quelque chose d’aisée. Le plus simple est de faire appel à un professionnel de l’immobilier.
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Les investissements immobiliers constituent un moyen stratégique de diversifier son portefeuille d’investissements et présentent de nombreux avantages. En premier lieu, l’immobilier constitue un actif tangible avec des flux de revenus multiples, associés à de nombreuses déductions fiscales utiles. Lorsque la plupart des gens commencent à s’intéresser à ces options d’investissement alternatives, ils commencent par une maison unifamiliale, pour éventuellement constituer un portefeuille de plusieurs propriétés comme les maisons unifamiliales. Certains se tournent directement vers les espaces commerciaux.
Cependant, les immeubles de rapport sont une excellente option pour certaines personnes et il existe de nombreuses façons de commencer à investir dans ces immeubles. Examinons les avantages de l’investissement dans les immeubles d’habitation et les différentes méthodes pour commencer.
Un immeuble de rapport est-il un bon investissement ?
Si vous investissez dans des immeubles de rapport où l’offre est faible et la demande élevée, la perception de loyers mensuels auprès des locataires peut être très lucrative. De plus, les frais d’assurance, de publicité, de gestion immobilière et autres sont tous déductibles des impôts. Vous pouvez même amortir une partie de la valeur de votre appartement chaque année grâce à l’amortissement MACRS.
En outre, vous pouvez généralement vendre les propriétés multifamiliales plus tard pour réaliser un bénéfice et potentiellement profiter de leur traitement en tant que propriété de la section 1231. Les investissements en appartements constituent une stratégie d’investissement de premier ordre pour les personnes qui souhaitent une appréciation lente mais régulière de la valeur de leur portefeuille, ainsi que des revenus locatifs, une source utile de flux de trésorerie. Malheureusement, si les bénéfices peuvent être substantiels, il en va de même pour la quantité de travail que les propriétaires d’appartements doivent accomplir.
Vos coûts mensuels, y compris les dépenses imprévues, comme les réparations, doivent être payés quoi qu’il arrive. Si vous avez trop de logements vacants ou de locataires en retard dans le paiement de leur loyer, votre revenu net d’exploitation et vos liquidités s’en ressentiront. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez engager un gestionnaire immobilier pour vous aider à assumer de nombreuses responsabilités liées à vos biens locatifs.
Bien sûr, cela signifie que vous gagnez moins d’argent dans un investissement immobilier multifamilial. À vous de décider si la réduction de la charge de travail vaut la baisse du cash-flow. Ce service cible les immeubles d’habitation sous-évalués, investit les flux de trésorerie reçus des locataires et les vend pour une plus-value environ cinq ans plus tard. Il accepte les investisseurs accrédités et non accrédités et ne demande que 500 $ pour commencer.
Posséder un complexe d’appartements est-il rentable ?
Si vous investissez dans les bons complexes d’appartements à des prix raisonnables, posséder un complexe d’appartements peut certainement être rentable. Les investissements dans les complexes d’appartements créent un actif fiable générant des revenus et, sur toute la durée de vie de l’investissement, peuvent fournir un retour sur investissement élevé. De nombreux investisseurs immobiliers utilisent la règle du 1% pour estimer si une propriété sera rentable.
Cette règle stipule que le loyer mensuel doit être égal à au moins 1 % du prix d’achat de l’immeuble locatif. Si vous suivez cette règle, le loyer mensuel doit être supérieur aux versements hypothécaires mensuels de la propriété (en supposant que vous ayez utilisé un prêt hypothécaire). Sinon, vous ne gagnerez pas assez d’argent chaque mois. Par exemple, si une propriété se loue 3 000€ par mois, vous ne voudrez généralement pas payer plus de 300 000€ pour cette propriété.
Il est tout de même important que vous puissiez contrôler les coûts, comme l’assurance du propriétaire et l’entretien. Si vous pouvez cibler des propriétés qui répondent à la règle du 1 % et que vous pouvez gérer les dépenses, vous avez une excellente occasion de gagner de l’argent. Cette règle est moins préoccupante si vous avez pu payer la propriété locative en espèces.
Comment investir dans un immeuble ?
Il existe plusieurs façons de commencer à investir dans un immeuble. Le choix le plus judicieux pour vous dépend du risque que vous êtes prêt à prendre, de la somme d’argent que vous pouvez investir au départ et de votre niveau d’expertise en matière d’investissement immobilier. Il est conseillé d’avoir un peu d’immobilier dans son portefeuille pour ses caractéristiques de performance, de revenu et d’appréciation non corrélées au marché, ce qui en fait l’un des meilleurs investissements pour les jeunes adultes.
1. Faites vos propres vérifications préalables et investissements immobiliers
Si vous investissez par vous-même, vous pouvez conserver tous les bénéfices. Cependant, cela représente une quantité importante de travail. À ce stade, il ne s’agit pas d’un investissement immobilier produisant des revenus passifs. Par conséquent, si vous voulez être un investisseur immobilier actif, il est essentiel d’examiner plusieurs éléments d’un complexe d’appartements avant d’investir.
Voici quelques-unes des exigences les plus importantes que vous devriez rechercher :
- Rapport d’audit financier (comprenant un compte de résultat sur 12 mois et sur 3 ans).
- Évaluation de l’état de la propriété (rapport d’un tiers examinant l’état actuel d’une propriété)
- Rapport de marché (aide à déterminer le niveau d’occupation estimé d’un bien)
- Audit des baux et analyse des loyers (examine plusieurs aspects des baux, tels que les calendriers de facturation et les loyers impayés ou en retard).
- Évaluation environnementale du site (recherche de traces de produits chimiques dangereux et d’autres contaminants)
- Évaluation (estimation de la valeur marchande d’une propriété)
- Étude du site et rapport sur le titre de propriété (un rapport sur le titre de propriété permet de s’assurer qu’il n’y a pas de réclamations légales concurrentes sur la propriété, ce qui nécessite généralement une étude du site confirmant les limites de la propriété).
Même si tout semble positif sur le papier, il peut être bénéfique pour vous de voir la propriété en personne et de la parcourir. Recherchez les problèmes potentiels et les améliorations que vous pourriez apporter si vous voulez vraiment apprendre comment gagner de l’argent facilement en dormant. Pour des idées supplémentaires sur la façon de développer un portefeuille immobilier de propriétés que vous possédez et gérez, vous pouvez envisager de consulter la méthode BRRRR.
2. Faites équipe avec un partenaire
Vous voudrez peut-être partager les bénéfices et les risques avec une autre personne pour votre investissement dans un immeuble d’appartements. Cet arrangement est appelé société en commandite immobilière (SCLI). Bien que les rendements et les risques ne soient pas aussi élevés que ceux d’un investissement individuel, ils restent importants. Travailler avec un partenaire peut être une option intelligente pour vous si vous avez une formation ou une expérience limitée dans le domaine de l’immobilier.
Faire équipe avec un partenaire pour un immeuble de placement ou plusieurs immeubles locatifs permet d’avoir une autre perspective, d’alléger la charge de travail globale et de disposer de plus de capital à investir. Un partenaire expérimenté peut également disposer d’un réseau étendu pour lever des fonds, trouver des locataires, trouver une gestion immobilière de qualité et plus encore. Si l’association avec un partenaire d’investissement présente de nombreux avantages, elle comporte également des inconvénients. Si vous choisissez de travailler avec un ami ou un membre de la famille, le fait de mêler les affaires peut mettre à mal la relation.
Il peut également y avoir des conflits si les responsabilités ne sont pas clairement définies ou si l’un des partenaires apporte plus d’argent ou de temps. Pourtant, pour beaucoup, les avantages l’emportent sur les inconvénients.
3. Investir par le biais d’un accord de syndication
Les investisseurs immobiliers peuvent mettre en commun leur argent et leurs ressources par le biais d’accords de syndication. Ces accords permettent d’investir dans des projets plus importants que ceux qu’ils pourraient se permettre ou gérer individuellement. Le promoteur de l’accord investit généralement entre 5 et 20 % des fonds propres nécessaires et gère les opérations quotidiennes.
Les autres investisseurs apportent le reste des fonds propres. Souvent, le promoteur prend un bénéfice initial (frais d’acquisition) puisqu’il a acquis le bien. Toutes les personnes impliquées gagnent de l’argent grâce aux revenus locatifs et à l’appréciation du bien, généralement sur une base mensuelle ou trimestrielle. Certaines syndications ne durent que de 6 à 12 mois et d’autres de 7 à 10 ans. Ils aident les investisseurs à trouver des propriétés telles que des complexes d’appartements, des propriétés multifamiliales ou des biens immobiliers commerciaux à investir, à les gérer au quotidien, à trouver des locataires et, finalement, à les vendre à d’autres investisseurs.
Si vous n’avez pas l’expérience nécessaire pour gérer des biens immobiliers locatifs en tant que propriétaires, vous pouvez envisager de réaliser votre premier investissement dans un immeuble d’appartements grâce à ces services.
4. Investir par le biais d’un fonds immobilier
Un fonds immobilier est un type de fonds commun de placement qui se concentre principalement sur l’investissement dans des titres proposés par des sociétés immobilières. Les investisseurs gagnent de l’argent en achetant des biens immobiliers qui s’apprécient.
Les trois types de fonds immobiliers sont les suivants :
- Les fonds communs de placement immobilier (ils peuvent être gérés activement ou passivement).
- les fonds d’investissement immobiliers privés (réservés aux investisseurs fortunés)
- les fonds immobiliers négociés en bourse (ils se négocient comme des actions).
- Les fonds immobiliers investissent principalement dans des sociétés d’investissement immobilier (REIT) et des sociétés d’exploitation immobilière, mais certains investissent directement dans des propriétés.
En général, vous ne percevez pas de revenu à court terme, mais plutôt de la valeur principalement par le biais de l’appréciation. Ces fonds offrent une meilleure diversification que l’achat de FPI individuelles, mais les FPI présentent leurs propres avantages.
5. Investir par le biais d’une FPI
Les sociétés d’investissement immobilier sont des sociétés qui mettent en commun l’argent des investisseurs pour gérer les biens immobiliers productifs de revenus qu’elles possèdent. L’un des principaux avantages de l’investissement dans les sociétés d’investissement immobilier est qu’il s’agit d’une option très liquide. Les FPI sont achetées et vendues de la même manière que les actions et peuvent être vendues à tout moment.
Les investisseurs gagnent de l’argent à la fois grâce aux revenus passifs et en vendant leurs actions à un prix plus élevé. Les FPI sont des investissements passifs que vous n’avez pas besoin de gérer activement. La barrière financière à l’entrée est inférieure à celle de nombreux autres types d’investissements immobiliers. Vous pouvez acheter des FPI cotées en bourse par l’intermédiaire d’une société de courtage comme Webull. Cette société de courtage est une application gratuite de négociation d’actions qui offre des actions gratuites pour l’inscription.
Vous pouvez également investir dans l’immobilier commercial pour votre entreprise en utilisant une société. Cette société permet aux investisseurs accrédités et non accrédités de participer à des offres enregistrées au niveau fédéral via leur plateforme en ligne. Depuis leur création, ils ont obtenu un dividende moyen annualisé de 9,66 % et visent un rendement juste en dessous de 8-9 %. Par rapport aux FPI cotées en bourse, qui offrent des rendements moyens d’un peu moins de 4 %.
6. L’investissement par la foule
L’investissement immobilier par crowdfunding est une autre méthode qui vous permet d’investir dans des immeubles d’habitation sans avoir à payer vous-même l’intégralité de l’immeuble. Il est possible de n’avoir qu’une propriété partielle dans votre investissement en appartement. Vous n’avez pas à gérer les immeubles et vous gagnez quand même une partie des revenus. En général, vous percevez des dividendes mensuels, trimestriels ou annuels. Vous pouvez également obtenir une partie des bénéfices lorsque l’immeuble d’appartements est vendu ultérieurement.
De votre côté, l’investissement est passif car vous comptez sur les experts pour que votre investissement reste rentable. Ces investissements sont très illiquides, vous ne devriez donc pas investir des fonds dont vous aurez besoin dans un avenir proche.
Comment investir dans l’immobilier issu du crowdfunding ?
Si vous souhaitez vous exposer à des investissements immobiliers sur d’autres marchés dont les rendements annuels attendus sont plus élevés, vous pouvez envisager de vous intéresser aux plateformes d’investissement immobilier crowdsourcé. Ces plateformes s’appuient sur des outils et services fintech pour développer l’investissement immobilier de manière rentable. De nombreux services ciblent différents objectifs d’investissement, préférences en matière de risque et segments de revenus. Jetez un œil à trois grandes plateformes d’investissement immobilier crowdsourcé et aux types d’investissement qu’elles proposent.
Investisseurs accrédités : Bien que cette définition ait récemment changé, passant d’une définition qui signifiait habituellement des personnes à valeur nette élevée/à revenu élevé à une définition qui inclut également l’expérience et la connaissance de l’investisseur, elle penche généralement plus vers les investisseurs ayant des moyens financiers et une certaine familiarité.
Cela dit, les nouveaux amendements de la SEC permettent aux investisseurs de se qualifier en tant qu’investisseurs accrédités sur la base de mesures définies de connaissances professionnelles, d’expérience ou de certifications, en plus des tests existants pour le revenu ou la valeur nette. Ces tests de ressources financières comprennent la possession d’une valeur nette globale supérieure à 1 000 000€ et un revenu supérieur à 200 000€ pour chacune des deux dernières années ou un revenu conjoint avec le conjoint de cette personne supérieur à 300 000€ pour chacune de ces années avec une attente raisonnable d’atteindre le même niveau de revenu pour l’année en cours.
Comment commencer à investir dans un immeuble de rapport ?
Investir dans des immeubles de rapport est une excellente méthode pour diversifier votre portefeuille d’investissement et peut commencer à vous faire gagner de l’argent rapidement et un montant substantiel à long terme. Cela est d’autant plus vrai si vous souhaitez constituer un patrimoine générationnel.
Si vous avez la volonté et la capacité d’avancer une somme d’argent élevée, vous pouvez investir seul ou avec un partenaire. Pour réduire votre risque et dépenser moins d’argent au départ, vous pouvez choisir d’investir par l’intermédiaire d’un accord de syndication, d’un fonds immobilier, d’une société de placement immobilier ou d’une plateforme de crowdfunding. Quel que soit le type d’investissement que vous choisissez, assurez vous de faire des recherches approfondies sur votre investissement. Si vous investissez de manière stratégique, vos bénéfices peuvent s’élever aussi haut que les tours d’habitation dans lesquelles vous investissez.
Autres possibilités d’investissement à considérer
Consultez certaines de ces autres options d’investissement pour obtenir une liste complète de toutes les opportunités d’investissement liées aux FinTech qui apparaîtront en 2022. Elles pourraient représenter certains des meilleurs actifs à acheter pour votre portefeuille.
