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Immeuble de rapport : 6 façons d’investir

L’expression « investissement immobilier » est cependant très large, et il existe de nombreuses façons de s’y lancer, dans un immeuble de rapport, maison ou appartement. L’une de mes méthodes préférées consiste à investir dans des immeubles d’habitation (autrement appelés propriétés multifamiliales). Mais décider d’investir dans un immeuble d’appartements n’est qu’un début. Il y a un certain nombre d’angles différents à considérer. La méthode que vous choisissez d’adopter dépend de votre degré d’implication, du capital dont vous disposez, du temps que vous voulez consacrer, etc.

Si l’investissement dans une propriété multifamiliale a éveillé votre intérêt, cet article peut vous donner un bon aperçu des moyens d’y parvenir. Un immeuble d’habitation est constitué de parties communes, d’habitations et logements, de multiples constructions mais aussi d’occupants. Ces occupants forment un copropriété ou un ensemble de locataires. Un immeuble doit avoir des règles d’évacuation en cas de sécurité-incendie avec des escaliers de secours. Il peut s’y trouver des ascenseurs en cas de grande hauteur.

Les architectes suivent le code de la construction et le permis de construire du propriétaire ou de la société qui s’occupent de la construction de l’immeuble. Cet habitat concentre plusieurs foyers avec un occupant ou plusieurs. Ces logements collectifs ont aussi des règles de savoir vivre. Les personnes recevant du public se doivent d’être respectueux avec son bailleur d’à côté.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble à usage locatif. Cet immeuble permet d’obtenir des appartements, studios, des logements ayant une forte rentabilité locative grâce à un loyer. Ces loyers locatifs sont une forme d’investissement, un investissement locatif. Lors de la revente et pour revendre au meilleur prix, l’acquéreur doit faire attention au bon état de l’immeuble. Les biens immobiliers, un appartement loué ou non doit être conservé en bon état pour obtenir une plus-value pour le vendeur. Pour la vente d’immeuble, il est nécessaire que tout soit parfaitement en bon état, c’est le minimum pour qu’un immeuble à vendre parte le plus vite possible à un bon prix.

Un immeuble de rapport permet d’obtenir un rendement locatif tous les mois, c’est l’une des meilleurs façons d’investir son argent de nos jours.

investir dans un immeuble de rapport

Disclaimer : Faire très attention au résidence immobilière qui ne sont pas votre résidence principale. En effet, des appartements non loués dans un immeuble peut donner des idées à des squatteurs. Et de nos jours, avec la loi en vigueur, il est très difficile de déloger des squatteurs.

Un immeuble à usage locatif peut être aussi un local commercial pour une entreprise par exemple.

Investir dans le foncier à l’aide d’une SCI ou non, peut donc être une très bon idée pour dénicher de très bonnes affaires immobilières et touchés de bons revenus locatifs. Les immeubles de rapport ou même acheter un immeuble rénové est un page de géant pour investir. Les lots répartis un peu partout dans l’immeuble, qu’il soit au RDC (rez-de-chaussée) ou encore 3ème étage, cela ne change rien, cet ensemble immobilier peut vous rapport énormément de revenus fonciers.

Attention : Ne pas négliger la taxe foncière ou encore les frais de notaire qui sont des sommes conséquentes pour tous les acquéreurs lors de l’achat d’un immeuble. Réduire sa fiscalité demande beaucoup d’analyses et de savoir-faire que seule, une agence immobilière comme Perfia peut vous offrir, pour obtenir un bien immobilier plus que rentable, que ce soit pour l’achat d’un immeuble ou pour vendre l’immeuble.

Comment investir dans des immeubles de rapport ?

1. Acheter soi-même

La première méthode, et peut-être la plus évidente, consiste à acheter vous-même l’immeuble. Bien sûr, cette méthode exige le plus gros capital initial et peut être la plus intimidante de toutes les méthodes énumérées ici. Après tout, c’est à vous de vous assurer que tout se passe bien. Cela implique de faire preuve de la diligence requise. Vous devrez faire la plupart des choses suivantes, sinon toutes :

  • Économiser les fonds
  • Connaître votre budget
  • Faire équipe avec un courtier
  • Examiner les offres
  • Faire une offre
  • Faites-la accepter
  • Trouver un prêt
  • Trouver un gestionnaire immobilier
  • Rénover
  • Décider si/quand vendre

Oui, c’est un peu plus compliqué, mais les avantages peuvent être considérables. C’est comme si vous étiez propriétaire de votre entreprise. C’est vous qui décidez de la stratégie à adopter pour votre investissement. Allez-vous le garder à long terme et vivre de la trésorerie ? Allez-vous le garder jusqu’à ce que le moment soit venu de le vendre ? Peut-être allez-vous l’échanger contre un autre bien.

Quoi qu’il en soit, le fait d’être propriétaire du bien vous permet de prendre toutes les décisions et de les baser sur ce qui se passe dans votre vie à ce moment-là, et pas seulement sur la stratégie globale.

Immeuble de rapport

2. Achetez avec un (ou plusieurs) partenaire(s)

Lorsque du premier achat d’immeuble d’habitation, vaut mieux le faire avec un partenaire. Souvent on veut acheter dans un quartier en plein essor, et mais les fonds nécessaires ne sont pas assez grands pour le faire. S’associer à un ami ou autre, mettant en commun nos capitaux. Aucun ne peut avoir d’expérience en matière de propriétés multifamiliales, mais en faisant appel à un professionnel, cela peut aller très vite. Nous nous formerons dans le domaine de l’immobilier, et cela sera une expérience d’apprentissage extraordinaire.

L’inconvénient d’acheter avec un partenaire est que vous ne pouvez pas prendre toutes vos décisions. Vous pouvez avoir des visions différentes de la propriété. Par exemple, l’un d’entre vous peut vouloir dépenser plus pour les rénovations et essayer de créer une catégorie de propriété plus agréable. L’autre, en revanche, pourrait ne pas vouloir investir plus d’argent dans les rénovations. Ensuite, lorsqu’il s’agira de vendre ou de quitter le bien, l’un voudra peut-être le conserver à long terme, tandis que l’autre voudra le vendre.

Le partenariat peut être une danse délicate, mais c’est pourquoi vous devez y aller les yeux ouverts. Vous devez également documenter et discuter de tout ce que vous pouvez au préalable. Mais si vous trouvez le bon partenaire, l’expérience peut être très enrichissante (et lucrative).

3. Investissez dans une syndication

Une « syndication » est un regroupement de fonds en vue de l’achat d’un bien immobilier (dans ce cas, un immeuble d’habitation). Vous vous souvenez de la longue liste de choses que vous devez faire lorsque vous achetez une propriété par vous-même ? Dans ce cas, le syndic, ou la personne qui gère cet investissement, s’occupera de toutes ces choses pour vous.

Ensuite, au lieu de l’acheter seul, il donnera la possibilité aux investisseurs d’acquérir une petite participation dans l’immeuble. Les syndics sont ce que l’on appelle des « partenaires généraux », et les investisseurs sont des « partenaires limités ». Les partenaires généraux prennent toutes les décisions et gèrent activement l’immeuble selon le plan d’affaires qu’ils ont élaboré.

Les commanditaires sont considérés comme des investisseurs passifs. Tout ce qu’ils ont à faire, c’est de percevoir des distributions et une part importante du bénéfice lorsque le bien est vendu.

4. Investir dans un fonds immobilier

Un fonds immobilier est un capital qui est levé dans l’intention d’acheter plusieurs immeubles d’habitation. Il s’agit généralement d’un investissement « aveugle », ce qui signifie que les investisseurs se fient à la réputation des gestionnaires du fonds, à leur plan d’affaires et à leurs antécédents plutôt qu’au bien lui-même. Les gestionnaires de fonds prennent les fonds des investisseurs et décident où investir, ainsi que toutes les décisions importantes concernant les immeubles d’appartements. Par exemple, ils décident comment rénover et quand vendre.

En bref, avec un fonds immobilier, vous bénéficiez d’une plus grande diversification car vous pouvez investir dans plusieurs propriétés. Cependant, les montants minimums sont généralement plus élevés. De plus, vous investissez sans nécessairement connaître les propriétés exactes dans lesquelles vous investissez.

5. Investissez dans un REIT

Une FPI est une grande société qui exploite et gère des propriétés multifamiliales. Lorsque vous investissez dans un REIT, vous achetez des actions de la société, et non des propriétés elles-mêmes.

Pour aller plus loin, il existe des FPI publiques et privées.

Les FPI publiques s’achètent et se vendent comme des actions. La facilité avec laquelle vous pouvez acheter et vendre, autrement dit la liquidité, est l’un des plus grands avantages des FPI. Cependant, elles sont souvent chargées de frais et vous ne bénéficiez pas d’autant d’avantages fiscaux que si vous étiez propriétaire direct ou si vous investissiez dans des syndications/fonds. Les FPI privées, quant à elles, sont créées par certaines entreprises. Vous achetez également des actions de cette opportunité, mais elles ne sont pas cotées sur les marchés publics. Néanmoins, elles se comportent de la même manière, en ce sens que vous pouvez acheter et vendre directement auprès des sociétés. Dans tous les cas, vous devez toujours examiner chaque FPI individuellement pour connaître ses conditions d’achat et de sortie.

6. Collecter des fonds et créer votre propre syndication

Dans cette méthode, vous n’êtes plus le « commanditaire » que j’ai mentionné dans l’option de syndication précédente. Au lieu de cela, vous êtes le partenaire général. Cela peut être une excellente option si vous avez confiance en votre capacité à trouver, vérifier et créer des transactions.

Si vous décidez de suivre cette voie, vous trouverez une affaire, créerez un plan d’affaires pour les investisseurs, collecterez des fonds, achèterez la propriété, distribuerez les rendements et prendrez toutes les décisions concernant la rénovation et la vente éventuelle de la propriété. Évidemment, cela représente beaucoup plus de travail, mais le jeu en vaut la chandelle. Si vous faites cela, vous n’êtes plus un simple investisseur, vous êtes désormais un véritable professionnel de l’immobilier.

Achat d'immeuble de rapport

Résumé

Comme nous l’avons vu, lorsqu’il s’agit d’investir dans des immeubles d’habitation, il existe de nombreuses façons différentes de s’impliquer. L’important est de les considérer à la lumière de ce qui vous convient. Certains moyens sont certainement plus pratiques que d’autres, tandis que d’autres comportent plus de risques inhérents. Quelle que soit votre décision, l’investissement immobilier est l’une des meilleures méthodes de création de richesse que j’ai trouvées, et les immeubles d’habitation en sont l’un des meilleurs sous-ensembles. Faire le premier pas peut être effrayant, mais au final, cela en vaut la peine.

Investir dans un bel immeuble en plein centre ville, peut vous rapporter une belle somme d’argent mais il ne faut pas oublier que c’est un investissement avant tout. Il vous faudra sûrement un emprunt et combattre de multiples difficultés comme les impayés, etc… et prendre en compte de multiples lois, comme le dispositif pinel.

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