Estimer son bien immobilier permet de faciliter la vente de sa maison ou de son immeuble et cela permet de vendre dans les meilleurs délais et limite la marge de négociation de l’acheteur. Estimer un immeuble ou une maison à « prix abordable » est une étape importante dans le processus de vente d’une maison.
Le prix est l’un des facteurs qui stimulent le désir de visiter votre maison . Un agent immobilier renvoie objectivement la valeur d’un bien en effectuant une étude de marché comparative et en se concentrant sur les qualités et les défauts du bien. Cela signifie que l’ évaluation d’un expert peut être inférieure à celle d’un propriétaire, qui considère aussi parfois la valeur « émotionnelle » de son bien.
Pourquoi estimer son bien immobilier avant d’acheter ?
Estimez un immeuble , un appartement ou une maison à vendre sur le marché de l’immobilier est particulièrement utile pour les acheteurs : vous obtenez un signe décisif (la valeur réelle du bien) qui vous permet de comparer les emplacements (bons ou mauvais) du rapport vendeur au marchéactuel _ .
Par conséquent, avoir un bien à vendre est idéal pour savoir si le prix de la maison ou de l’appartement est attractif et surtout adapté. Cela vous donne la possibilité de faire le tri entre les bonnes et les mauvaises annonces et vous donne également tous les jetons pour négocier si nécessaire. Vous pouvez être assuré que vous disposez de toutes les informations nécessaires avant de faire une offre d’achat au prix ou en dessous du prix de fourchette.
Quels sont les 4 critères à analyser pour estimer un immeuble ou une maison ?
Avant de considérer l’état général du bien immobilier , il est nécessaire de bien réfléchir à l’emplacement ! L’emplacement d’un immeuble à appartements ou d’une maison est le facteur le plus important à prendre en compte lors d’une estimation .
Un investisseur doit toujours se poser la question suivante : quelles sont les règles lors de l’achat d’un immeuble de placement ? Trois mots qui résument parfaitement la philosophie : emplacement, emplacement et plus encore !
Le type de bien à estimer
Vous ne pouvez pas faire estimer un bien locatif sans comprendre son type et son année de construction. Style , Art Déco , immeuble contemporain ou encore immeuble HQE . Les différences sont nombreuses : le charme et la qualité de la pierre au détriment de l’efficacité énergétique ou l’imprégnation parfaite des constructions modernes peu évoluées construites avec des matériaux moins avancés .
On estime que les immeubles de placement dépassant le moins d’entretien tout en restant précieux tout au long de leur durée de vie. Le style Empire ancien et distinctif présent principalement à Paris répond aux critères de performance recherchés, même si la typologie du bâtiment est important. Dois-je acheter un appartement délabré ?
La qualité du bien immobilier
Un bâtiment peut être fortement sous-évalué en fonction de la qualité du bâtiment. Le cadre doit être sécurisé et doit à tout moment vérifier l’état du bâtiment du sous-sol au toit.
Le toit, est-il endommagé ? At-il besoin de renouvellement ? Les sous-sols sont – ils inondés ? Les réponses à ces questions vous permettront d’ estimer la valeur des risques liés à l’acquisition d’ un bien locatif.
La localisation du bien immobilier
Étudier la localisation d’un ensemble immobilier est indispensable pour une estimation précise. Le choix de la ville est important, et la sélection du quartier dans la ville est la base de tout investissement. Comprenez cette dernière phrase que dans la rue, des placements peuvent être plus louables que d’autres.
Parmi les critères, trouver la locomotive : pôles culturels, sites historiques, centres commerciaux, la présence d’écoles recherchées seront autant de points à garder à l’esprit pour calculer la valeur marchande de l’ immobilier d’investissement .
Elle est d’autant plus prégnante lorsque l’immeuble possède des locaux commerciaux qui peuvent être loués du simple au double selon le nombre de présentoirs.
L’état intérieur du bien immobilier
L’ évaluation des immeubles et maisons doit tenir compte de l’adéquation des équipements intérieurs. Etat plomberie, normes électriques, conformité sanitaire. En cas de non-conformité, l’installation peut valoir plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ne manquez pas votre estimation.
L’agencement actuel, l’état des murs, des sols et du mobilier doivent également être pris en compte dans le devis . La charge de ces travaux est encore plus importante dans les zones où les loyers et les prix au mètre carré sont bas. Il peut alors devenir difficile de rentabiliser les opérations de remise en état.
Comment s’assurer que les aménagements intérieurs d’un immeuble sont aux normes ? Ai-je des diagnostics immobiliers pour mieux estimer le bâtiment ?
Pour estimer votre bien, vous avez deux possibilités : vous fixez la valeur de la dernière vente aux caractéristiques similaires aux vôtres, ou faites appel à une agence immobilière qui vous mettra en contact avec un professionnel de l’immobilier .
La première méthode est basée sur les données de ventes et est donc comparable et commercialisable. Des dizaines de critères apparaissent, concernant tant le bien lui-même ( Année, surface du terrain, surface habitable, état… ) Que les commerces aux alentours… ) . Simple, rapide, précise et peu coûteuse, c’est une solution appréciée des banques et assurances.
Cependant, vous devez toujours trouver des données spécifiques pour faire votre simulation. Confier l’estimation d’un immeuble à un professionnel du domaine commercial Notez que lorsque l’attribut est très spécial, il devient difficile d’estimer le nombre de transactions similaires disponibles.
Si vous ne pouvez pas comprendre les détails de la propriété, rendez-vous chez un agent immobilier . D’autre part, le spécialiste visitera et étudiera les documents et les facteurs connexes afin qu’une évaluation écrite puisse être faite
Quels documents dois-je fournir pour l’estimation d’un immeuble ?
Que vous fournissiez une assistance en ligne via des outils de simulation ou que vous fassiez appel à un professionnel de l’immobilier, vous aurez besoin de documents spécifiques pour évaluer la valeur d’un bien locatif .
Plus le nombre de documents fournis est important, plus l’estimation est précise. Certains documents jouent un rôle important dans l’ évaluation immobilière , mais d’autres sont difficiles à obtenir.
Le spécialiste peut devoir s’appuyer sur les éléments suivants :
Une description détaillée du bâtiment comprenant notamment l’état extérieur et intérieur du bâtiment et la situation géographique ;
Planification cadastrale ;
Chantier (plan, coupe, élévation) ; Installations existantes ; Accords de confidentialité.
Certains documents peuvent être obtenus auprès du propriétaire ou de la mairie de votre ville. Ils permettent à un expert immobilier d’établir une estimation professionnelle et dans le juste prix. Quelle que soit la méthode utilisée, obtenir autant d’articles que possible profitera à toute activité.
Comment analyser la concurrence ?
Pour dénicher de bonnes affaires immobilières comme dans n’importe quel marché, ce bâtiment précieux est en concurrence avec d’autres propriétés similaires à proximité. Il faut donc s’assurer que les prix et les rendements proposés par l’immeuble analysé sont cohérents, voire meilleurs que les offres concurrentes.
Pour cela, il est nécessaire de trouver des propriétés à vendre à proximité et de sélectionner des immeubles comparables. Idéalement, vous devez comparer l’immeuble avec des biens de même destination ( Habitation, bureau, commerce, etc. ) De surface comparable, et situé à proximité d’appartements, rénovés… ) .
Il convient de s’assurer que le bâtiment analysé est compétitif avec d’autres propriétés à vendre dans la région.
Pendre en compte la valeur de rendement
La valeur de rendement est une méthode obtenue par capitalisation des revenus réels ou estimée du professionnel de l’ immobilier . Il est important de rappeler que cela dépend, en plus des revenus locatifs attendus, du taux d’intérêt, mais aussi de la rentabilité attendue.
Il faut donc diviser le total des revenus locatifs annuels par le taux de capitalisation obtenu. Cette dernière dépend de l’état général du bien, de sa nature et de sa situation géographique.
Estimer son immeuble en utilisant le DCF
La capitalisation des flux de trésorerie à terme, également appelée DCF pour Discounted Cash Flows, est considérée comme la valeur de rendement dynamique d’un compte d’investissement.
Grâce à cette méthode, la connaissance de la valeur de marché permet à l’acheteur d’estimer la somme d’argent qu’il s’attendrait à avoir, à l’instant T, avec une prévision des flux de trésorerie au cours des années-deuxièmes.
Très utilisé pour estimer, un bâtiment, cette méthode est basée sur un système de retour sur investissement . Une vente est possible à condition que l’investisseur puisse considérer le coût des capitaux employés, le passif comme des fonds propres.
Prendre en compte la valeur intrinsèque
La valeur intrinsèque est la valeur actuelle de l’œuvre. Pour calculer la valeur intégrale , vous devez prendre la nouvelle valeur de la marchandise et soustraire la dilution.
Valeur intrinsèque = Remplacement (à neuf) – obsolète + valeur du terrain.
Estimer son bien immobilier en se basant sur les prix du marché
Enfin, pour calculer le prix d’un bien immobilier , le spécialiste peut procéder à un comptage précis . L’objectif est d’estimer une valeur basée sur le prix de biens comparables. Très reconnu dans le secteur immobilier en France, il permet souvent d’évaluer une maison ou un immeuble standard.
En effet, pour être efficace, il faudra connaître les facteurs comparatifs du marché. Pour les biens de standing ou les biens atypiques, la situation est plus compliquée. Les professionnels de l’immobilier pourront utiliser ces différents outils pour pouvoir transmettre des estimations précises aux futurs acquéreurs.
Conclusion
Pour bien estimer un bien locatif , plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Si vous voulez plus de conseils sur le déroulement d’une estimation d’un immeuble, nous disposons de plusieurs articles qui pourront vous aider à y parvenir.
Vous souhaitez acheter, louer ou vendre un immeuble ? Perfia Immeuble est une agence immobilière spécialisée dans l’achat, la vente, la location et l’estimation d’un immeuble…
