Rénovation immeuble : Comment ça se passe ?

La rénovation immeuble désigne le processus consistant à remettre un bien en état fonctionnel. Dans le secteur de la construction, la rénovation fait référence au processus d’amélioration ou de modernisation d’un bâtiment ancien, endommagé ou défectueux. Elle est le contraire de la « mise à niveau », qui consiste à doter un bien avec un composant qui n’était pas prévu de base, ou à la « remise à neuf », qui est un processus d’amélioration grâce au nettoyage, la décoration ou le rééquipement.

Selon le document approuvé des règlements de construction, une « rénovation majeure » signifie « …la rénovation d’un bâtiment où plus de 25% de la surface de l’enveloppe du bâtiment est rénovée ». Il est fréquent que des personnes achètent des propriétés délabrées, souvent des maisons, et les rénovent afin d’en augmenter la valeur. En général, les travaux de rénovation sont classés en deux catégories : « cosmétiques » et « structurels ».

Comment se passe la rénovation immeuble ?

La rénovation structurelle peut inclure :

Des extensions.
L’aménagement de combles.
La construction d’un sous-sol.
Le réaménagement des plans d’étage.
Le recâblage, la plomberie, les nouvelles lignes de drainage, etc.

La rénovation cosmétique peut inclure :

Peinture et autres formes de décoration et réparations mineures.
Revêtement de sol.
La mise à jour des installations et des équipements.
Aménagement paysager léger
Processus de rénovation
Préparer soigneusement la rénovation avant de la commencer est crucial pour estimer le coût et le programme probables et, en fin de compte, pour mener à bien un projet réussi et sans problème.

Tirer le meilleur parti d’une rénovation immeuble

La rénovation, le remodelage ou le réaménagement de bâtiments les plus réussis sont ceux qui apportent des améliorations majeures au bâtiment sans que cela ne coûte trop cher. Réfléchir attentivement à ce que vous essayez d’obtenir exactement et, à partir de là, réfléchir à la manière d’y parvenir peut s’avérer payant. Nous examinons ici les raisons pour lesquelles vous souhaitez rénover, la manière d’adopter une approche raisonnable et les éléments importants à prendre en compte pour réussir.

Vous envisagez donc de reprendre un bâtiment délabré ou peut-être votre logement actuel a-t-il l’air très fatigué. Votre esprit se tourne vers la rénovation. La première chose à laquelle vous devez penser est ce que vous voulez atteindre et pourquoi. Pour les hôtels, l’état du bâtiment est l’une des considérations les plus importantes, de même que pour un immeuble à rénover.

Pour la plupart des gens, il s’agit simplement de rafraîchir leur espace de vie existant, mais pour d’autres, comme les hôteliers ou les restaurateurs, c’est une question de survie. Pour ces personnes, le bâtiment est le bien le plus important qu’elles possèdent, après « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » (les hôtels de tourisme ne sont pas très bien lotis en Somalie, n’est-ce pas ? Les entrepreneurs de l’hôtellerie qui réussissent intègrent la décoration, l’ameublement et l’entretien des bâtiments dans leurs dépenses budgétaires régulières. Comme nous l’avons dit dans le dernier numéro, les hôtels bien organisés font de la rénovation un processus continu.

Comment se passe les travaux d’une rénovation immeuble ?

Les moteurs de recherche en ligne sont le moyen le plus facile de trouver des propriétés appropriées, bien qu’il faille garder à l’esprit que les agents peuvent ne pas connaître le véritable potentiel de certaines propriétés. Les propriétés peuvent également être trouvées par le bouche à oreille, ou simplement en gardant les yeux ouverts lorsque vous passez devant des bâtiments. Très souvent, les projets de rénovation sont vendus aux enchères, font l’objet d’offres scellées ou sont réglés par la meilleure ou la dernière offre. Il est essentiel de comprendre ces processus pour devenir le soumissionnaire gagnant.

Le financement d’une rénovation immeuble

Si la rénovation est d’ordre cosmétique, les prêteurs classiques peuvent être la meilleure option pour obtenir un prêt. Si des travaux plus structurels sont nécessaires, c’est-à-dire pour rendre la propriété habitable, le financement peut nécessiter un prêteur spécialisé. Il existe plusieurs prêteurs qui proposent des prêts hypothécaires spécifiques à la rénovation, ne nécessitant qu’un petit dépôt en espèces. Il s’agit souvent de prêts hypothécaires à paiement échelonné, ce qui signifie que les fonds sont débloqués à différentes étapes de la réalisation du projet. Des subventions peuvent également être accordées pour les travaux de rénovation, soit au niveau local par les autorités locales, soit au niveau national par les organismes du gouvernement central.

Outre les travaux proprement dits, d’autres coûts sont associés aux projets de rénovation, notamment :

Les recherches.
Les frais d’arpentage et d’évaluation.
Les coûts d’acquisition de la propriété (y compris le droit de timbre foncier).
Les coûts de financement.
Les frais juridiques.
Frais de déplacement.
Sécurité et stockage.
Rebranchement aux services publics.
Honoraires professionnels tels que ceux des chefs de projet, des ingénieurs structurels, des architectes, etc.
Approbation des règlements de construction.
Permis de construire.
Le mobilier, les installations et l’équipement.
Fonds de prévoyance en cas de circonstances imprévues.

Évaluation de l’état des lieux

Il est important d’obtenir une évaluation détaillée de l’état du bâtiment. Un expert peut être chargé de fournir un rapport sur l’état de l’immeuble en identifiant les réparations essentielles ou les recherches supplémentaires nécessaires. Cela permettra également d’identifier le type de construction utilisé dans l’ensemble de la structure, ce qui peut fournir une orientation en termes de conception et de techniques de construction appropriées. Il est généralement utile d’assister à l’enquête, car il est alors possible de poser des questions ou d’attirer l’attention de l’expert sur des points spécifiques.

Un relevé mesuré et la préparation de dessins à l’échelle peuvent être nécessaires si le bâtiment doit être remodelé ou agrandi.

Sécuriser l’immeuble à rénover

Un bâtiment commencera à se détériorer s’il est laissé vide pendant plus de quelques mois. Ce phénomène peut s’accélérer rapidement si l’humidité pénètre à l’intérieur en raison de fenêtres cassées, de carreaux qui glissent, etc. Une propriété vide peut également être exposée au vandalisme, aux intrusions et au vol. Il est donc important qu’une propriété soit sécurisée et rendue étanche aux intempéries avant le début des travaux. Vous pouvez louer des volets métalliques ou utiliser des feuilles de contreplaqué pour barricader les fenêtres et les portes. Des feuilles imperméables peuvent être utilisées pour fixer les sections de toit manquantes ou endommagées.

Une assurance bâtiment et une assurance responsabilité civile peuvent être nécessaires pour se protéger contre les dommages, les incendies, les travaux de construction, etc.

Gérer les autorisations pour les travaux d’une rénovation immeuble

Bien que certains aspects du projet, tels que l’aménagement d’un garage ou d’un grenier, puissent entrer dans le cadre des droits d’aménagement autorisés, il est nécessaire d’examiner quels aspects de la rénovation proposée peuvent nécessiter un permis de construire. En outre, l’approbation des règlements de construction peut être requise pour tout ce qui n’est pas des travaux cosmétiques mineurs. D’autres autorisations peuvent également être requises, telles que l’autorisation d’un bâtiment classé, l’autorisation d’une zone de conservation, l’approbation du propriétaire, un accord sur un mur mitoyen, etc. Un avocat peut vous aider à vérifier les titres de propriété ou le bail pour toute autre restriction de développement qui pourrait s’appliquer.

Plus tôt les demandes sont soumises, mieux c’est, car leur traitement peut prendre plusieurs mois.

Travaux de construction initiaux

Les travaux initiaux peuvent comprendre :

La sécurisation du site.
Identifier les zones de stockage des matériaux et des installations.
Identifier les options disponibles si l’accès au site est limité.
Vérifier les drains existants et les autres raccordements de service.
S’assurer de l’existence d’une alimentation en eau et en électricité.
Identifier les travaux nécessaires à la stabilisation de la structure, tels que le soutènement, l’empilage ou la stabilisation des fondations.
Rendre le bâtiment étanche aux intempéries.
Travaux de démolition nécessaires pour dépouiller la structure selon les besoins.
Identifier et résoudre les problèmes d’humidité. Pour plus d’informations, consultez la rubrique L’humidité dans les bâtiments.
Traitement des infestations éventuelles.

Travaux structurels et extensions

Les travaux structurels peuvent commencer une fois que le bâtiment existant est stable. Tous les travaux de construction doivent être conformes à la réglementation sur la construction. Il est important de veiller à ce que le bâtiment existant soit protégé des dommages pendant les travaux à l’aide de bâches en plastique, de planches, etc.

Première fixation

Lorsque les travaux de gros œuvre sont presque terminés, on peut commencer à travailler sur les cloisons intérieures, les revêtements de sol, la fixation des solives de plafond, les nouveaux escaliers, les travaux de câblage et de plomberie, etc.

Les éléments susceptibles d’être dissimulés ultérieurement par le plâtre devront être installés à ce stade, notamment :

Les gaines de ventilation et d’extraction.
Le câblage pour l’électricité, l’éclairage, les commandes du chauffage central, les alarmes, les antennes, les haut-parleurs, le téléphone et les données, etc.
La plomberie pour l’alimentation en eau, le chauffage, le drainage, etc.
Ensuite, le plâtrage peut être refait, ainsi que le nouveau revêtement de sol ou d’autres surfaces nécessaires.

Deuxième réparation

Elle comprend :

L’installation de luminaires, de prises de courant, d’interrupteurs, de téléphones, de prises de télévision, etc.
L’accrochage des portes.
La fixation des plinthes, des architraves, des fuseaux et des rampes.
Installation d’équipements de salle de bains.
Installation de la chaudière et des commandes, et pose des radiateurs.
Installation de cuisines et de tout mobilier intégré.
Préparation des surfaces pour la décoration.

Décoration

La peinture, la teinture, le vernissage, etc., commencent une fois que les travaux secondaires de fixation et de préparation sont terminés. Pour obtenir une bonne finition, il est important que les surfaces soient parfaitement lisses et propres au préalable. Le carrelage des salles de bains et des cuisines doit également être effectué à ce stade, ainsi que tout revêtement de sol souple tel que le vinyle et la moquette.

Remédier aux problèmes

De petits problèmes surviennent souvent une fois la rénovation terminée. Une somme peut être retenue jusqu’à ce que les artisans ou les entrepreneurs aient résolu les défauts dont ils sont responsables.

Pièges courants de la rénovation

Les projets de rénovation peuvent être confrontés à un certain nombre d’écueils courants.

Mauvaise propriété

L’objectif de la recherche d’un bien à rénover est de trouver un bien qui ne soit pas dans un état nécessitant des travaux très importants, voire une reconstruction. Il peut être judicieux de commander une étude avant de faire une offre, car elle peut mettre en évidence des défauts et des problèmes structurels qui pourraient rendre l’investissement plus risqué que prévu. S’il s’agit d’un vieux bâtiment, il est important de vérifier s’il est classé ou s’il se trouve dans une zone de conservation, car cela peut limiter les changements qui peuvent être apportés.

Il peut également s’avérer inutile d’acheter une propriété qui est déjà dans un état raisonnable, car les travaux de rénovation peuvent impliquer la suppression d’éléments qui ont encore de la vie, tout en n’augmentant que marginalement la valeur de la propriété à un coût important.

Mauvais contrôle des coûts

Il est prudent de garder une somme d’urgence de 10 à 20 % des dépenses restantes en cas d’urgence (et pas seulement comme une « caisse noire » générale). Dans les propriétés plus anciennes, il peut être préférable de « faire avec et réparer » plutôt que de dépenser pour des remplacements coûteux.

Afin de limiter les coûts et d’éviter les malentendus sur les détails, une bonne communication entre le client et le constructeur est essentielle. Souvent, les gens commettent l’erreur de commander trop peu de matériaux dans le but de réduire les coûts. La commande de matériaux supplémentaires peut entraîner des retards et des coûts supplémentaires.

Des budgets incorrects

Les budgets sont souvent trop optimistes, car les promoteurs ont hâte de commencer les travaux. Cela peut s’avérer risqué, car la rénovation est généralement moins prévisible que la construction neuve, et de nombreux « coûts cachés » ne sont pas pris en compte dans le budget initial. Généralement, les coûts augmentent, tandis que les rendements réels ne correspondent pas aux attentes.

Se concentrer sur les travaux inutiles

Les rénovateurs peuvent parfois se concentrer sur les aspects les plus esthétiques du projet, tout en négligeant les problèmes structurels plus importants qui pourraient s’avérer très coûteux. Dans les propriétés d’époque, il est judicieux d’adopter l’approche « réparer et non remplacer », car il est souvent moins coûteux de conserver les éléments d’époque que de les remplacer, et ils peuvent ajouter du caractère à la propriété.

Matériaux incorrects

Des problèmes peuvent survenir lorsque les bâtiments sont rénovés avec des matériaux incorrects ou bon marché. Les soi-disant « traitements miracles » peuvent également poser problème lorsqu’ils sont appliqués à des bâtiments anciens. Par exemple, les enduits à pulvériser et les mousses de polyuréthane peuvent obstruer les voies de ventilation essentielles dans les murs et les toits.

Dépenser au-delà du « plafond du marché »

Il existe un « plafond du marché » qui s’applique à chaque endroit et qui dicte le montant maximum que les acheteurs sont prêts à dépenser, indépendamment des caractéristiques spéciales qui peuvent être ajoutées à un projet de rénovation. Il est important de ne pas se laisser emporter et d’intégrer des caractéristiques qui dépassent ces attentes. Inversement, il est important de ne pas dépenser de l’argent pour des travaux malencontreux qui réduisent en fait la valeur du bien.

Rénovation par rapport à un élément thermique

Selon le document approuvé L, la rénovation d’un élément thermique signifie :

La fourniture d’une nouvelle couche dans l’élément thermique (autre que lorsque cette nouvelle couche est fournie uniquement comme moyen de réparation d’un toit plat) ou le remplacement d’une couche existante, mais exclut les finitions décoratives, et « rénover » doit être interprété en conséquence.

Rénovation pour augmenter la valeur de votre propriété

Pour d’autres, la rénovation est un moyen d’augmenter la valeur d’une propriété et l’occasion de réaliser des gains importants en exploitant un potentiel inexploité. Il y a quelques personnes qui ont le don de voir quelles propriétés ont du potentiel et de savoir lesquelles n’en ont pas. Comme le dit le vieil adage, « on ne peut pas faire une bourse en soie avec l’appendice auditif d’une femelle phacochère ».

Cela peut nécessiter un examen attentif de la structure du bâtiment pour comprendre ce qui peut et ne peut pas être fait, la vision et la créativité nécessaires pour trouver de nouvelles idées et de nouveaux concepts et la discipline pour gérer un budget qui permettra de réaliser le projet à un coût raisonnable. La règle d’or est de ne pas surcapitaliser le bâtiment, de ne pas dépenser plus que ce qui peut être récupéré en augmentant le prix de vente. De nombreuses personnes commettent cette erreur en devenant trop enthousiastes à propos de leurs idées et en perdant le contact avec la réalité.

Rendre votre bâtiment plus vivable

Si vous envisagez de rénover votre bâtiment, vous pouvez également y voir une occasion de le rendre plus fonctionnel. C’est peut-être le moment de réorganiser les pièces, de déplacer l’entrée, d’ajouter un étage ou de profiter de cette brise qui frappe fâcheusement un mur sans fenêtre. Vous devez tenir compte de la façon dont les gens se déplacent dans le bâtiment, des différentes fonctions des parties du bâtiment et des tâches que les gens doivent accomplir.

Il se peut qu’en ajoutant une porte ou une autre, vous puissiez rendre les déplacements dans le bâtiment plus efficaces. Il se peut également qu’en fermant une porte, vous empêchiez tout mouvement indésirable. En déplaçant un mur, on peut agrandir un magasin en prenant un peu de place dans la chambre à coucher qui a toujours été un peu trop grande.

Rénovation pour mettre un bâtiment à un niveau acceptable

Il est peut-être même temps de se pencher sur la qualité de construction de votre bâtiment et de le mettre à un niveau qui vous permettra de dormir tranquillement la nuit. La structure est-elle assez solide, le toit fuit-il, les fondations sont-elles assez solides, y a-t-il des problèmes avec le système de plomberie et le système électrique est-il sûr ? Un point de départ serait peut-être de faire évaluer le bâtiment.

Avec tant de constructions en cours à Bali, il y a une pénurie de main-d’œuvre qualifiée qui sait ce qu’elle fait. Avec des compétences professionnelles plutôt discutables affichées par certaines personnes qui travaillent dans la construction et avec une prépondérance de personnes qui construisent des bâtiments aussi vite et aussi bon marché que possible juste pour gagner de l’argent rapidement, vous avez peut-être découvert que la principale force structurelle de votre nouveau bâtiment est, en fait, la couche de peinture plutôt que la maçonnerie en dessous. La rénovation d’un bâtiment vous donne l’occasion de régler les problèmes et d’améliorer votre bâtiment. L’important est d’identifier clairement les éléments qui nuisent au bâtiment, comme un carrelage de la couleur de ce que le chien a laissé sur le trottoir dans les années 1970.

Identifier les points faibles de votre rénovation immeuble

Vous devez trouver les points faibles. Avez-vous remarqué que les restaurants sont souvent jugés sur la qualité et la propreté de leurs toilettes ? De la même manière, le niveau d’un bâtiment est souvent jugé en fonction de l’élément le plus bas dans une pièce. Si vous utilisez des dalles de sol bon marché, cela déterminera la norme pour l’ensemble de la pièce ou du bâtiment. Bien sûr, certains éléments seront faciles à corriger, d’autres non. Par exemple, la forme générale du bâtiment peut être mauvaise, ce qui n’est pas toujours facile à résoudre. Je me souviens d’une femme dont la ligne de toit était mauvaise. Quoi qu’elle fasse, elle ne pouvait pas échapper au fait que sa maison était un mélange de modifications apportées au fil des ans.

Comme elle n’avait aucune base solide pour travailler, les problèmes s’accumulaient. Le seul remède raisonnable était la démolition et un nouveau départ. Malheureusement, les considérations financières ont été trop importantes et la maison est restée un chantier sans fin, avec une touche de panier trop dur pour la chance.

La rénovation immeuble est souvent plus difficile que la construction d’un nouveau bâtiment

La rénovation demande généralement beaucoup plus de réflexion et de soin qu’une nouvelle construction. Tirer le meilleur parti d’un bâtiment existant et travailler avec lui est souvent beaucoup plus difficile que de construire à partir de rien. Il faut souvent une compréhension technique du bâtiment et/ou une certaine créativité pour trouver ce qui peut être fait. Cela dit, il est étonnant de voir ce que l’on peut réaliser et comment une simple couche de peinture de la bonne couleur peut transformer un taudis en palais.

De nombreuses personnes reprennent un bâtiment avec l’intention de le modifier et de le rénover pour l’adapter à leurs besoins. Dans ce cas, il est bon de demander conseil avant de s’engager. Faites d’abord évaluer le bâtiment, développez quelques idées et faites chiffrer les rénovations dès la phase de planification.

Déterminer ce qui peut et ne peut pas être fait pour la rénovation immeuble

Le point de départ est d’examiner un bâtiment et de voir ce qui peut et ne peut pas être fait. Enlever un mur, changer les fenêtres et les portes ou agrandir le bâtiment peut transformer un taudis en un espace de vie très désirable. Les projets plus ambitieux peuvent impliquer de sérieux travaux de reconstruction, mais vous devrez travailler dans les limites structurelles du bâtiment existant. N’oubliez pas la terrible leçon de Padang où un hôtel de deux étages s’est vu ajouter quatre étages supplémentaires sans que la structure ne soit renforcée, un tremblement de terre a eu lieu et de nombreuses personnes sont mortes.

Prenez note de l’emplacement des colonnes et des poutres de la structure, ce qui vous indiquera les parties que vous ne pouvez pas supprimer ou modifier et, par omission, ce que vous pouvez supprimer. À partir de là, vous pourrez élaborer une vision de la manière dont le bâtiment pourrait être remodelé. On m’a demandé un jour d’évaluer un bâtiment d’un seul étage comportant de nombreuses pièces. L’objectif était de supprimer la plupart des murs et de créer une grande zone de travail ouverte. Lorsque nous avons vérifié la structure du toit, il s’est avéré qu’une grande partie du toit reposait sur les nombreux murs du bâtiment et que les murs ne pouvaient être enlevés que si le toit était reconstruit avec une charpente suffisamment solide pour couvrir l’ensemble du bâtiment, une tâche au coût prohibitif qui a mis fin au projet.

Faire appel à un bon architecte peut aider

Pour les simples mortels, la tâche de créer un concept solide n’est pas aussi facile qu’il n’y paraît et, si vous recherchez quelque chose de particulièrement spécial, vous pouvez envisager de faire appel à un architecte. Un bon architecte peut vous donner des idées auxquelles vous n’aviez même pas pensé, mais n’oubliez pas que les architectes minimalistes ont souvent des compétences minimalistes. Le développement des idées pour une rénovation doit également se faire en gardant un œil sur les coûts, une règle d’or est de ne pas surcapitaliser sur le bâtiment, vous ne le récupérerez probablement pas. Les meilleures solutions sont généralement simples mais bien pensées, nécessitant un travail minimal mais offrant un gain maximal.