Vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport ? L’achat d’un bien immobilier locatif exige des connaissances en matière de location, de prêts hypothécaires, de relations entre locataires et propriétaires, et de gestion des biens. L’achat de biens immobiliers peut être lucratif mais, comme tout investissement, il comporte des avantages et des défis.
Pour un projet immobilier, faire appel à une agence immobilière est primordiale. Pour avoir toutes les informations nécessaires sur le marché immobilier, sur la vente appartement, maison, immeuble, local, etc. De nombreuses annonces immobilières sont disponibles pour toutes les personnes souhaitant investir dans l’immobilier, il existe plusieurs manières. Un agent immobilier sera là pour vous conseiller sur la gestion locative, un achat immobilier ou même une vente immobilière. Bien évidemment, l’agent couvrira des honoraires, différentes en fonction du bien.
Ce qu’il faut comprendre pour investir dans l’immobilier
Les investisseurs dans l’immobilier locatif ont généralement besoin d’un acompte de 15 à 25 % pour un prêt immobilier locatif. Un propriétaire doit posséder un large éventail de compétences, allant de la compréhension des lois de base sur les locataires à la réparation d’un robinet qui fuit.
Un investisseur passif ne s’occupe pas de tout et peut choisir de payer les services d’un gestionnaire immobilier ou d’investir dans des sociétés d’investissement immobilier (REIT). Les investisseurs à temps plein passent une majeur partie de leur temps dans le choix des maisons ainsi qu’aux réparations et les ventes ou locations. Les biens d’investissement locatif peuvent comprendre des maisons de vacances, des maisons multifamiliales ou des maisons unifamiliales.
Vous souhaitez être propriétaire ?
L’achat d’un immeuble de placement et l’exercice de la fonction de propriétaire peuvent être un bon moyen de gagner un revenu, mais ils exigent un engagement en temps et en argent. Après avoir choisi la bonne propriété, préparé l’unité et trouvé des locataires fiables, un entretien continu est nécessaire. Les coûts de maintenance et d’entretien peuvent diminuer votre revenu locatif. Il y a toujours la possibilité d’une urgence, comme des dommages au toit. Les investisseurs doivent prévoir de mettre de côté 1 % de la valeur de leur propriété pour les réparations. Les propriétaires de biens locatifs peuvent gérer eux-mêmes leur bien ou faire appel à un gestionnaire immobilier, qui perçoit généralement entre 8 % et 12 % des loyers perçus. Bien que coûteux, un gestionnaire immobilier peut fournir un large éventail de services, notamment l’organisation des travaux d’entretien et de réparation, la sélection des nouveaux locataires et le traitement des retards de paiement des loyers.
En outre, les propriétaires de biens locatifs doivent connaître les lois sur les relations entre propriétaires et locataires en vigueur dans leur État et leur région. Les locataires ainsi que les propriétaires ont de nombreux droits et obligations en ce qui concerne les dépôts de garantie, les exigences du bail, les règles d’expulsion et aussi, les lois sur le logement équitable. Il est important de protéger un investissement immobilier. En plus de l’assurance habitation, les propriétaires de biens locatifs peuvent souscrire une assurance propriétaire, qui couvre les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection de la responsabilité civile au cas où un locataire ou un visiteur se blesserait à la suite de problèmes d’entretien de la propriété.
Il existe plusieurs assurances en ce qui concerne les propriétaires comme l’assurance propriétaire.
Acheter un bien locatif
Emplacement, emplacement, emplacement
Une ville ou un quartier où la population est en croissance et où un plan de revitalisation est en cours représente souvent une opportunité d’investissement. Un quartier où le taux de criminalité est faible, où l’accès aux transports en commun est facile et où le marché de l’emploi est en pleine croissance peut également représenter un plus grand nombre de locataires. Lorsque vous choisissez un bien locatif rentable, recherchez un endroit où les taxes foncières sont faibles, où le district scolaire est bon et où il y a beaucoup de commodités tels que des restaurants, des magasins, des cafés et des parcs.
Les sites de biens immobiliers en ligne fournissent des informations aux investisseurs, notamment les taux de location des maisons et la valeur actuelle des biens d’investissement. Ils peuvent également fournir aux investisseurs des informations sur les tarifs de location en vigueur pour les maisons de vacances ou les condos.
Être propriétaire en France nécessite de nombreuses connaissances.
Comment se passe le financement du bien locatif ?
La procédure d’obtention d’un prêt pour un bien locatif est la même que celle d’un prêt hypothécaire pour une résidence principale, à quelques différences près. Les taux de défaillance étant plus élevés pour les prêts immobiliers locatifs, le risque supplémentaire signifie que les prêteurs appliquent généralement des taux d’intérêt plus élevés aux propriétés locatives. Un investisseur peut opter pour un prêt hypothécaire traditionnel ou peut remplir les conditions requises pour un prêt FHA ou VA.
Les normes de souscription sont plus strictes pour les demandeurs de biens locatifs. Les prêteurs hypothécaires se concentrent sur le score de crédit, l’acompte et le ratio dette/revenu et, bien que les mêmes facteurs s’appliquent aux prêts hypothécaires pour immeubles locatifs, l’emprunteur sera probablement tenu de respecter un score de crédit plus strict, des seuils DTI et un acompte minimum plus élevé :
- Cote de crédit : Un score minimum de 620, avec de meilleurs taux et conditions offerts avec des scores de 740 et plus.
- Acompte : Un acompte de 0 à 3 % peut être acceptable sur un prêt hypothécaire conventionnel pour une résidence principale, mais les emprunteurs pour un investissement immobilier doivent généralement prévoir un acompte de 15 à 25 %.
- Ratio dette/revenu (DTI) : le DTI représente le pourcentage du revenu mensuel de l’emprunteur consacré à la dette. Les prêteurs vous autorisent généralement à prendre en compte jusqu’à 75 % de votre revenu locatif prévu dans votre DTI.
- Épargne : Les emprunteurs doivent disposer de liquidités pour couvrir trois à six mois de versements hypothécaires, y compris le principal, les intérêts, les taxes et l’assurance.
La discrimination pour les prêts hypothécaires est complétement illégale. Si vous avez été victime de discrimination fondée sur votre religion, votre sexe, votre état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, il est possible de prendre certaines mesures.
Est-il préférable d’acheter au comptant ou de financer un immeuble de rapport ? Cela dépend des objectifs et de l’épargne de l’investisseur. Payer comptant pour un immeuble de placement n’est peut-être pas une option pour de nombreux investisseurs, mais cela peut générer immédiatement un flux de trésorerie mensuel positif.
Gagner de l’argent avec les locations
Les frais d’exploitation d’un immeuble locatif neuf représenteront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si le loyer mensuel demandé est de 1 500€, les dépenses sont de 600€ par mois, ce qui représente 40 % des dépenses d’exploitation. De nombreux investisseurs prennent la règle des 50 %. Si le loyer est de 2 000€ par mois, attendez vous à payer 1 000€ de dépenses totales. Pour réduire vos coûts, vérifiez si un assureur vous permet de regrouper l’assurance du propriétaire avec une police d’assurance habitation.
Les particuliers doivent se fixer un objectif de rendement d’environ 10 %. Estimez les coûts d’entretien à 1 % de la valeur de la propriété par an. Les autres coûts comprennent l’assurance des propriétaires, les frais d’association des propriétaires (HOA), les taxes foncières et les dépenses mensuelles telles que la lutte contre les parasites, l’aménagement paysager et l’entretien. Alors que les actions peuvent offrir un rendement en espèces de 7,5 % ou que les obligations peuvent rapporter 4,5 %, un rendement de 6 % la première année en tant que propriétaire d’un immeuble de placement est considéré comme sain et ce chiffre devrait augmenter avec le temps.
Qu’est-ce qu’un ROI ?
Les investisseurs en immobilier locatif calculent leur retour sur investissement comme suit : ROI = (revenus locatifs annuels – coûts d’exploitation annuels) ÷ valeur de l’hypothèque.
Certains investisseurs immobiliers choisissent de retourner des maisons en achetant une maison à un prix inférieur à celui du marché, en effectuant des réparations, puis en la revendant pour un rendement élevé. Il peut y avoir ou non des locataires lors d’un « flip » et les investisseurs doivent tenir compte de facteurs clés tels que des matériaux et une main-d’œuvre abordables.
Quels sont les avantages de la location de biens immobiliers ?
Les revenus sont passifs et les investisseurs gagnent de l’argent tout en ayant un emploi normal. Si la valeur des biens immobiliers augmente, l’investissement augmente aussi. Les revenus locatifs ne sont pas soumis à l’impôt sur la sécurité sociale. Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier peuvent être déductibles des impôts. L’immobilier est un actif physique tangible.
Devrais-je trouver un partenaire d’investissement immobilier ?
Un partenariat immobilier aide à financer l’opération en échange d’une part des bénéfices. Vous pouvez plutôt faire appel à votre réseau de famille et d’amis, trouver un club local d’investissement immobilier, envisager le crowdfunding immobilier ou rechercher des groupes de médias sociaux destinés aux investisseurs immobiliers.
De combien d’acompte avez-vous besoin pour acheter un bien d’investissement ?
Les prêteurs possèdent des directives beaucoup plus strictes concernant les propriétés locatives. Bien que vous puissiez acheter une maison principale avec un acompte de seulement 3 %, la plupart des emprunteurs doivent verser un acompte de 15 à 20 % pour acheter un bien locatif.
Devrais-je investir dans une copropriété ?
Les condos sont souvent moins chers que les maisons unifamiliales, et ils nécessitent moins d’entretien. Toutefois, les cotisations permanentes à l’association et la possibilité d’évaluations spéciales coûteuses constituent un risque. Il est important de se renseigner sur la santé financière de l’association de propriétaires et sur l’état actuel de l’ensemble du bâtiment et de chaque unité. Les condos sont une bonne option pour les acheteurs de biens locatifs. Ils sont généralement situés dans des endroits recherchés.
La ligne de fond
Comme pour de nombreux investissements, la location de biens immobiliers est souvent un projet à long terme. Pourtant, les biens locatifs peuvent être un moyen lucratif d’investir dans l’immobilier et de fournir un revenu passif et régulier aux investisseurs. Investir dans l’immobilier locatif nécessite des connaissances sur les lois relatives aux locataires et aux propriétaires, la location, les hypothèques et la gestion des biens.
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