La plupart rêvent d’une vente sans stress dans laquelle ils mettent simplement leur bien immobilier en vente, trouvent rapidement un acquéreur qualifié, collectent l’argent et remettent les clés. Si seulement, c’était si simple !
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous avez une obligation de transmission d’informations envers l’acheteur lorsque s’effectue la vente. Vous devez donc lui donner les bonnes informations dès la signature de l’acte d’authenticité du contrat de vente, puis à nouveau lors de la signature du compromis de vente.
En fait, la vente d’une maison implique de nombreux éléments que vous pouvez contrôler et d’autres qui échappent à votre contrôle et qui peut mettre en danger, un compromis de vente avec des acquéreurs.
Par exemple, la géographie de votre copropriété peut avoir une incidence sur la durée de commercialisation de votre maison ou sur la rentabilité que vous pouvez vous permettre. Lorsque la concurrence est forte et que l’inventaire est faible, vous vendrez probablement plus rapidement et fixerez un prix plus élevé.
À l’inverse, dans les endroits où les ventes de maisons ralentissent, les propriétaires devront probablement redoubler d’efforts pour attirer les bons acheteurs. Avec une croissance sans précédent du marché du logement depuis la pandémie de coronavirus, il y a eu des guerres d’enchères et des prix gonflés, et des niveaux de stocks extrêmement bas au cours des deux dernières années. En raison de la hausse des taux d’intérêt (y compris les prêts hypothécaires) et des craintes de récession.
Pourquoi engager un agent immobilier ?
Internet permet de se plonger dans l’historique des ventes de bien immobilier et les désignations professionnelles des agents immobiliers, afin que vous puissiez choisir la bonne personne avec qui travailler. Consultez le profil d’une agence immobilière en ligne pour trouver un agent et voir depuis combien de temps, il est dans la vente immobilière, combien il en a vendu et quelles désignations il peut obtenir.
Faites attention à comment ils commercialisent ces annonces et s’ils utilisent des photos professionnelles. Certains propriétaires voudront peut-être économiser sur le paiement des commissions et vendre leur maison par eux-mêmes sans agent. Mais, un agent expérimenté fera beaucoup plus pour gagner ses honoraires. Par exemple, ils peuvent présenter votre maison au public le plus large possible et négocier en votre nom les meilleures offres possibles.
Si vous y allez seul, vous devrez vous occuper personnellement de la préparation de la maison, la commercialiser, examiner les offres des acheteurs et gérer toutes les négociations et les détails de clôture. Lorsque vous travaillez avec un agent et que vous négociez des commissions, gardez ceci à l’esprit : les frais immobiliers ont chuté à des niveaux historiquement bas. Vous pourrez donc peut-être faire une pause à la table de clôture.
Établissez un échéancier pour la vente de votre bien immobilier
Faire une bonne vente immobilière peut prendre de deux à quatre mois, selon les conditions du marché local. Dès que vous décidez de vendre votre maison, lancez vous directement dans la recherche d’un agent immobilier pour en trouver un avec l’expérience adaptée à votre situation.
Au moins, deux ou trois mois avant de planifier l’inscription, envisagent de faire une inspection prévente pour identifier tout problème, en particulier structurel. Des problèmes structurels ou mécaniques peuvent être résolus pour faciliter la vente. Prévoyez du temps pour planifier vos réparations nécessaires. Environ un mois avant d’inscrire votre maison, commencer par la mise en scène et le nettoyage en profondeur en vue de la séance photo.
Voici une liste de choses à faire avant d’inscrire votre maison :
- Rechercher et interviewer des agents immobiliers.
- Désencombrez, peut-être en déplaçant les articles excédentaires vers une unité de stockage.
- Procurer vous l’inspection facultative de votre maison
- Nettoyage en profondeur.
- Mettez la maison en scène.
- Faites prendre des photos professionnelles.
Comment se passe une inspection prévente ?
Une inspection prévente est facultatif, mais cela peut être un investissement initial judicieux. Un rapport d’inspection et des diagnostics détaillées peut identifier tout problème structurel ou mécanique avant de mettre votre maison en vente.
Cela peut coûter quelques centaines d’euros, mais cela vous avertira des problèmes que les acheteurs sont susceptibles de signaler lorsqu’ils effectueront une auto-inspection plus tard dans le processus. En gardant une longueur d’avance sur les acheteurs, les vendeurs peuvent accélérer le processus de vente en effectuant des réparations en parallèle avec d’autres travaux de préparation de la maison.
Cela signifie qu’au moment où la maison arrivera sur le marché, elle sera prête à la vente, sans drame et rapidement.
Ne gaspillez pas d’argent en mises à niveau inutiles
Si vous allez dépenser de l’argent pour des mises à niveau coûteuses, assurez-vous que les modifications que vous apportez ont un retour sur investissement élevé. L’installation d’un nouveau comptoir en granit, par exemple, n’a aucun sens si tout ce que vous avez à faire est d’atteindre le seuil de rentabilité ou même de perdre de l’argent.
De plus, ces mises à niveau peuvent ne pas être nécessaires pour vendre votre maison au meilleur prix, surtout si les niveaux d’inventaire sont bas dans votre région. C’est là qu’un bon agent immobilier peut vous guider. Ils savent généralement ce que les gens attendent et peuvent vous aider à planifier vos mises à niveau en conséquence.
Si les acheteurs locaux ne recherchent pas de super lucarnes ou de saunas, cela n’a aucun sens de les ajouter non plus. Une nouvelle couche de peinture neutre, une nouvelle moquette et un paysage rafraîchi sont souvent des moyens peu coûteux de faire une bonne première impression. Dans l’ensemble, les mises à jour de la cuisine et de la salle de bain offrent le meilleur retour sur investissement.
Si vous avez de vieilles armoires, vous pouvez simplement remplacer les portes et la quincaillerie pour un look mis à jour. Par exemple, vous pouvez échanger ces portes d’armoires de cuisine standard contre des portes modernes de style Shaker pendant un week-end sans dépenser une fortune.
Comment recruter un professionnel de photo ?
Travaillez avec votre agent immobilier pour programmer un photographe pour prendre des photos marketing de votre maison. Des photos de haute qualité sont essentielles, car maximiser l’attrait en ligne de votre maison peut faire la différence entre une vente rapide et une annonce lente. Certains agents immobiliers intègrent la photographie professionnelle et les visites virtuelles en ligne dans leur gamme de services. Sinon, vous voudrez peut-être trouver un photographe vous-même.
Les frais de photographie varient en fonction de la taille de votre propriété, son emplacement et du temps qu’il a fallu pour prendre les photos de la propriété. Un photographe professionnel, avec un solide portefeuille, sait comment rendre les pièces plus grandes, plus lumineuses et plus accueillantes.
Les photos en faible luminosité en ligne peuvent déconcerter les acheteurs avant même qu’ils n’aient eu la chance de lire sur la belle piste cyclable à proximité ou sur le nouveau toit que vous venez d’installer.
Comment examiner et négocier les offres ?
Une fois que votre maison est officiellement sur le marché et que les acheteurs l’ont vue, idéalement, les offres commenceront à s’appliquer. C’est là qu’un agent immobilier (ou avocat) est votre meilleur avocat et source de conseils. Si votre marché local est concurrentiel et favorise les vendeurs, les acheteurs enchériront probablement au prix demandé ou au-dessus. Vous pouvez même recevoir plusieurs offres.
Si les ventes sont lentes et longues dans votre région et que vous ne recevez pas énormément d’offres, vous devrez peut-être être ouvert à la négociation. Lorsque vous recevez une offre, plusieurs choix s’offrent à vous : accepter donc l’offre, faire ce qu’on appelle une contre-offre où refuser tout simplement l’offre.
Une contre-offre est une réponse à une offre dans laquelle vous négociez les conditions et les prix. Les propositions doivent toujours être faites par écrit et avoir un court délai (48 heures ou moins) pour que l’acheteur réponde. Par exemple, vous pouvez offrir un crédit pour la peinture et la moquette, mais insister pour que le prix initial demandé reste le même. Ou vous pouvez proposer de laisser du matériel derrière vous pour adoucir l’affaire.
Si vous avez la chance de recevoir plusieurs offres, vous ne pouvez choisir que l’offre la plus élevée. Mais il est également important d’examiner attentivement d’autres aspects de l’offre, tels que :
- Mode de paiement (espèces ou financement)
- Type de financement
- Montant de l’acompte
- Éventualités
- La demande de crédits ou biens personnels
- Date de clôture proposée
Si un acheteur compte sur le financement d’un prêteur, la propriété doit évidemment être évaluée. Car tous les écarts du prix d’achat et la valeur estimative devront être compensés, sinon la transaction pourrait chuter.
Comment anticiper les frais de clôture du vendeur ?
Le vendeur et l’acheteur ont tous les deux des frais de clôture. (Comme les frais de notaire qui sont payés par l’acheteur) Mais certains autres frais payés par le vendeur sont :
- Taxe de transfert gouvernementale
- Frais d’enregistrement
- Privilèges en cours
- Les honoraires d’avocat
Si l’acheteur a négocié des crédits à la clôture pour les réparations ou des frais de clôture, le vendeur les paiera donc également. L’agent immobilier va devoir vous fournir une liste des frais dont vous serez responsable à la table des négociations. Bien que ce soit l’acheteur qui paie généralement une grande partie des frais.
Les dossiers (DDT) de diagnostic technique à rendre
Pour assurer la conformité et la sécurité d’un habitat avant une transaction immobilière, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) qui est :
- le diagnostic d’électricité
- le diagnostic de gaz
- le diagnostic sur le plomb
- le diagnostic amiante avant-vente
- le diagnostic de performance énergétique
- le diagnostic des risques de pollution
La signature de l’acte authentique
Entre la signature de l’accord et la signature de l’acte de vente chez des notaires, cela peut prendre 3 à 4 mois. Pendant cette période cela vous permet de faire vos valises et de trouver un nouveau logement. La signature du compromis et du notaire marque la fin de votre projet de vente et le début d’une nouvelle aventure…
Conclusion
La vente de votre maison implique de nombreuses étapes qui peuvent être accablantes. Surtout si c’est votre première fois. Les lois et les obligations pour vendre une maison sont nombreuses et le processus semble plus difficile qu’il ne l’est en réalité.
La clé d’une vente de maison plus facile et plus rentable sera l’agent immobilier que vous décidez de prendre. La bonne personne saura vous soulager et vendra votre maison comme si c’était la sienne.
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