Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?

Devriez-vous acheter un immeuble de rapport ? Devenir propriétaire peut présenter des avantages financiers, mais ce n’est pas toujours facile.

Acheter un immeuble de rapport peut s’accompagner d’un ensemble unique de risques et de récompenses potentiels. Les risques peuvent inclure le coût du temps et des efforts permanents pour gérer les propriétés et entretenir les relations avec les locataires, ainsi que la possibilité d’un manque de diversification. D’un autre côté, dans certains cas, il peut offrir des revenus et des valeurs immobilières qui peuvent suivre l’inflation.

En plus de vous demander si cela correspond à votre situation financière, demandez-vous si vous avez la personnalité pour être propriétaire. Il peut y avoir quelque chose de particulièrement gratifiant dans le fait d’acheter et de posséder un bien immobilier – d’investir votre argent durement gagné dans votre propre coin de terre. Pour les investisseurs qui se sentent nerveux face au marché boursier ou qui ont du mal à accepter la nature abstraite des investissements en actions, il peut être rassurant de posséder quelque chose de tangible, dont vous êtes sûr qu’il sera encore debout dans un an (ou 20 ans).

Cela peut expliquer en partie pourquoi l’investissement immobilier direct connaît une renaissance. Devenir propriétaire est souvent présenté comme une stratégie clé pour créer de la richesse et de l’indépendance financière par les influenceurs financiers et la communauté dite « FIRE » (qui signifie indépendance financière, retraite anticipée). Pour les milléniaux et les autres cohortes qui se souviennent encore de la volatilité de la Grande Récession, il peut être intéressant de se constituer un portefeuille qui soit moins affecté par les décisions prises à Wall Street ou dans les salles de conseil des entreprises. Investir dans des biens locatifs permet d’offrir un bon endroit où vivre à quelqu’un tout en augmentant la valeur nette d’un bien au fil du temps. Cependant, l’achat de propriétés d’investissement n’est pas fait pour n’importe qui. En plus d’exiger un engagement initial substantiel de liquidités, il s’accompagne d’un ensemble unique de risques et de récompenses que les investisseurs potentiels doivent comprendre. Voici quelques-uns des facteurs à garder à l’esprit.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble à usage locatif. Pour un investisseur, cela peut être une aubaine pour sa rentabilité. Cette fonction locative va permettre au propriétaire d’avoir un appartement loué et même plusieurs situés au même endroit. Le propriétaire va recevoir un revenu passif, un loyer tous les mois par tous ses locataires, ce qui veut vite vous donner raison d’avoir fait un investissement locatif.

Cependant, il faut faire attention à certains points. En effet, l’acquéreur, avant d’acheter, doit se mettre au courant de s’il faut rénover l’immeuble de rapport, et tous les autres travaux nécessaires pour assurer les rendements de l’immeuble. Un immeuble de rapport peut aussi se gérer en copropriété avec des personnes ayant leur résidence principale dans cet immeuble. Tout cela est à prendre en compte dans le prix d’achat de l’immeuble ou d’un appartement. Quand vous êtes propriétaire, il faut aussi faire attention aux impayés.

L’ensemble immobilier peut proposer un rendement locatif et un revenu foncier intéressants. Que vous voulez revendre plus tard ou non. C’est un investissement intelligent. La revente d’un immeuble peut rapport une grosse somme d’argent, s’il est bien entretenu, propre, etc. Mais acheter un immeuble de rapport peut aussi être source de grosses dépenses. Un endettement se gère sur de longues années, c’est pourquoi, il faut se faire accompagner par des professionnels en immeuble de rapport. Le prix prend aussi en compte : La localisation. En effet, si votre immeuble est en plein centre avec un immobilier neuf et des biens meublés, cela peut vous assurer une bonne rentabilité.

Quels sont les risques potentiels d’acheter un immeuble de rapport ?

Coût du temps et des efforts permanents

Si les revenus locatifs sont parfois qualifiés de « revenus passifs », devenir propriétaire n’a rien de passif. En plus de trouver et de sélectionner des locataires, vous devez gérer des relations permanentes avec ces derniers, entretenir et améliorer périodiquement votre propriété, et vous assurer que vous respectez toutes les lois et réglementations applicables. Si votre portefeuille s’étend à plusieurs propriétés, ces tâches de gestion peuvent devenir un emploi à temps plein en soi. Vous avez essentiellement deux options pour vous occuper de la gestion : Vous pouvez consacrer du temps à le faire vous-même ou payer une société de gestion pour le faire à votre place. Et même si vous engagez une société pour gérer les affaires courantes, vous devrez toujours prendre des décisions importantes.

Les locations de vacances à court terme peuvent ajouter une autre couche de complexité de gestion. Les vacanciers s’attendent à recevoir des draps, des serviettes, du savon et d’autres articles de type hôtelier pour la durée de leur séjour. Et si vous effectuez des réservations en ligne, vous devrez peut-être vous soucier de cultiver un flux constant d’avis 5 étoiles.

Manque de diversification et de liquidité

L’achat d’un seul immeuble de placement nécessite un engagement important en termes de liquidités. La valeur des biens immobiliers étant très élevée, il peut être difficile, même pour les investisseurs fortunés, de constituer un portefeuille diversifié de biens. Cela peut signifier que vous êtes fortement exposé aux risques liés aux différents biens que vous possédez, et que quelques coups de malchance – des locataires qui cessent de payer ou une inondation centennale – peuvent mettre à mal votre bien-être financier. En plus d’être surconcentré dans quelques propriétés spécifiques, votre portefeuille total peut également devenir fortement concentré dans l’immobilier, au lieu d’être largement diversifié entre les actions, les obligations et les autres classes d’actifs. Veillez à évaluer votre exposition à l’immobilier dans le contexte de l’ensemble de votre portefeuille, et envisagez de travailler avec un professionnel de la finance pour comprendre les risques qui peuvent découler d’un manque de diversification.

En outre, contrairement aux actifs financiers traditionnels qui sont généralement faciles à vendre, il faut du temps (plus des efforts et de l’argent) pour vendre un bien immobilier si vous avez un jour besoin de lever des fonds ou de remanier votre portefeuille. Votre capacité à vendre rapidement, et à un bon prix, peut également dépendre fortement de la dynamique de votre région à un moment donné.

Quels sont les bénéfices d’acheter un immeuble de rapport ?

Des avantages fiscaux uniques

Bien que les revenus locatifs perçus par les propriétaires soient généralement imposables en tant que revenus ordinaires, il existe des déductions pour un large éventail d’éléments, ce qui, selon M. Stoddard, peut contribuer à réduire la facture fiscale.

Les déductions pour le revenu des propriétés locatives peuvent inclure :

les intérêts hypothécaires
les impôts fonciers
Réparations
Assurance
Les services publics
la dépréciation (c’est-à-dire la perte progressive de la valeur d’un bien au fur et à mesure qu’il vieillit).

Les coûts des rénovations ne sont pas déductibles, mais ils peuvent tout de même procurer des avantages fiscaux. « L’argent que vous investissez dans les améliorations de la propriété peut être ajouté à votre coût de base », explique M. Stoddard. « Un coût de base plus élevé peut réduire les impôts que vous devez si et quand vous vendez. » Il est important de noter que si vous vendez un jour un immeuble de placement à profit, vous devrez généralement payer l’impôt sur les gains en capital sur le montant total de toute plus-value par rapport au coût de base ajusté. En effet, vous ne pourrez pas bénéficier de l’exclusion des gains en capital (qui s’applique aux ventes de résidences principales) pour les biens immobiliers que vous avez exclusivement utilisés à des fins de location. Si vous envisagez sérieusement d’investir dans l’immobilier, pensez à consulter un fiscaliste pour mieux comprendre les implications fiscales potentielles.

Bénéfices potentiels : Protection contre l’inflation

Les immeubles de placement peuvent protéger l’inflation de deux manières : par la hausse des loyers et la hausse de la valeur des biens. Les revenus locatifs peuvent constituer une protection particulièrement efficace contre l’inflation si vous avez contracté une hypothèque à taux fixe sur le bien. « Les loyers augmentent généralement avec le temps, mais le paiement d’un prêt hypothécaire à taux fixe reste le même », note-t-elle. Et bien qu’il ne soit jamais garanti qu’une propriété donnée prenne de la valeur sur une période donnée, les valeurs immobilières ont tendance à suivre l’inflation à long terme. (Bien sûr, les dépenses courantes importantes pour les propriétaires – des taxes aux réparations et aux améliorations – ont également tendance à augmenter avec l’inflation au fil du temps).

Les pièges à éviter

Si vous souhaitez sérieusement vous lancer dans l’investissement immobilier direct, prenez garde à ces erreurs courantes de débutant :

Ne pas garder suffisamment d’argent en caisse
Prévoyez les coûts récurrents, tels que le paiement de votre hypothèque, ainsi que les dépenses irrégulières telles que les réparations. Assurez-vous de créer un tampon suffisant dans votre flux de trésorerie afin que vous puissiez surmonter les périodes de dépenses élevées.
Ne pas faire de recherches sur la région

Il est impératif de comprendre la dynamique de votre marché local, de comparer des propriétés similaires et de choisir des emplacements qui attirent les locataires potentiels. Par exemple, si vous prévoyez de louer à des vacanciers, la propriété est-elle située près de l’autoroute ou des transports en commun ? Comprendre leurs désirs vous aidera à sélectionner un bien qui les séduira.

S’aliéner les locataires

Les locataires sont vos clients. Ils peuvent faire ou défaire votre entreprise, il est donc essentiel d’entretenir des relations saines avec eux. Il est donc essentiel de maintenir des relations saines avec eux. « Ce n’est jamais une bonne idée d’escroquer vos bons locataires ou de créer une dynamique conflictuelle ».

L’une des meilleures façons d’entretenir de bonnes relations avec les locataires est d’être sélectif dans le choix de vos locataires. Plus vos locataires sont fiables et responsables, moins il y aura de frictions. En étant discipliné dans la vérification du crédit et des références, vous pouvez prévenir les problèmes avant qu’ils ne surviennent.

L’immobilier est-il votre passion ?

Pour les investisseurs qui sont à l’aise et financièrement équipés pour faire face aux risques, l’investissement immobilier a le potentiel de fournir un flux de trésorerie et un capital croissant au fil du temps. Cela dit, il est préférable qu’il corresponde non seulement à vos objectifs financiers et à votre situation, mais aussi à votre personnalité. Pour certains investisseurs, traiter avec les locataires, les entrepreneurs et les voisins peut être un mal de tête indésirable. Pour d’autres, cela peut être considéré comme faisant partie de votre investissement dans votre bien et votre communauté.

N’oubliez pas non plus que l’achat pur et simple de propriétés n’est pas le seul moyen de s’exposer à l’immobilier ou de se protéger contre l’inflation. Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) peuvent offrir une exposition, ainsi que les avantages supplémentaires possibles de la diversification et de la gestion professionnelle, avec une commodité et une simplicité similaires à celles des investissements traditionnels en actions. Les titres du Trésor protégés contre l’inflation et l’exposition aux matières premières peuvent également contribuer à la couverture de l’inflation. (En savoir plus sur la protection de votre argent contre l’inflation).