L’achat d’un terrain constructible est rentable si vous souhaitez construire une maison dans la région, mais cela peut aussi être un bon investissement pour l’avenir, selon l’endroit où vous l’achetez. Si vous décidez d’acheter un terrain, n’oubliez pas qu’il ne s’agit pas d’un projet à court terme.
L’achat d’un terrain est une décision importante, et pour commencer le processus, vous devrez décider combien vous pouvez vous permettre dans le budget de votre nouvelle maison. Les coûts qui doivent être pris en compte comprennent les frais, les permis, le coût d’achat du terrain requis, le coût de construction d’une maison, le coût de modification et d’accès à la propriété, l’eau et les autres services publics (s’ils ne sont pas déjà présents sur la propriété).
Que faut-il vérifier avant d’acheter un terrain constructible ?
Pour savoir si un terrain est constructible, il faut au préalable se renseigner sur les règles d’urbanisme en vigueur.
Il s’agit principalement de consulter certains documents à la mairie de la ville où se situe le terrain. C’est-à-dire :
- Du plan local d’urbanisme (PLU) : le remplacement du plan d’occupation des sols (POS) permet de connaître la destination autorisée des terrains et les mesures constructives applicables sur le territoire concerné (aspects architecturaux des bâtiments, hauteur maximale des bâtiments, etc.)
- Le plan d’urbanisme local intercommunal (PLUI) : lorsque l’aménagement s’inscrit dans des collectivités
- Plan de ville : il délimite, pour les petites villes n’ayant pas développé de PLU, les zones constructibles et non constructibles
- Certificat d’urbanisme : ce document d’information permet de vérifier les restrictions aux droits de propriété (utilités publiques, droits de priorité, zones protégées dans les périmètres historiques, etc.)
- Cadastre : il répertorie les parcelles bâties ou non bâties des villes françaises et donne des informations sur leurs régions
Quelle est l’importance pour les risques environnementaux ?
Déterminer la nature du terrain est une étape nécessaire avant d’acheter un terrain à bâtir. Un terrain constructible certifié ne signifie pas que la qualité du terrain est garantie. Il est donc conseillé de faire appel aux services d’un géomètre-expert pour vérifier que le sol n’est pas trop rocailleux, trop argileux ou trop calcaire (sinon un assainissement sera nécessaire).
A compter du 1er octobre 2020, la vente de terrains à bâtir non bâtis permettant la construction de maisons individuelles nécessite un nouveau diagnostic obligatoire (étude pré-géotechnique), pour détecter les risques de glissement de terrain liés à la sécheresse ou à la réhydratation de l’argile.
Deux décrets – l’un publié au Journal officiel le 6 août 2020, l’autre publié au Journal officiel du 15 août 2020 – précisent que cette disposition est encadrée par la loi du 23 novembre 2018 relative à la promotion immobilière, à l’aménagement et au numérique (loi d’Elan).
N’hésitez pas à vous renseigner en mairie sur un plan de prévention des catastrophes naturelles (PPRN). Ce document indique si le sol se trouve dans une zone à risque (inondation, incendie, glissement de terrain, avalanche, etc.). Les propriétaires de terrains situés en zone sensible doivent également fournir aux candidats acquéreurs un ERP. Ce document répertorie les risques naturels, miniers ou technologiques, ainsi que les niveaux potentiels de radon (un gaz radioactif d’origine naturelle) et les niveaux de contamination des sols.
Est-il possible d’acheter un terrain constructible sans construire ?
Dans la plupart des cas, vous pouvez acheter un terrain pour construire une maison sans construire. Il n’y a aucune obligation de construire une maison même si vous avez demandé une confirmation de construction et obtenu un permis.
A cet égard, le code de l’urbanisme stipule que les travaux doivent être réalisés dans les trois ans suivant la délivrance d’un permis de construire, avec possibilité de deux renouvellements par an, faute de quoi le permis ne sera plus valable.
Combien de temps s’écoule-t-il entre l’achat d’un bien et sa construction ?
Combien de temps pouvez-vous garder un terrain sans construire après l’avoir acheté ? Il n’y a aucune obligation de commencer immédiatement les travaux de construction de votre maison après l’achat d’un terrain à bâtir. Ainsi, il est possible de conserver un terrain à bâtir vacant tant que le terrain est encore constructible, après l’obtention d’un permis de construire.
Mais comme le stipule le code de l’urbanisme, l’immeuble doit « prendre en charge » les travaux dans les trois ans suivant la délivrance du permis. En effet, la durée de validité est de trois ans, avec deux renouvellements possibles d’un an chacun.
Ainsi, en théorie, l’acquéreur dispose d’un délai de cinq ans (trois ans de validité initiale du permis de construire et deux renouvellements d’un an) pour commencer les travaux. Mais la demande de prolongation du délai de construction ne peut être faite que si le règlement d’urbanisme n’a pas changé depuis l’octroi du permis au détriment de l’acquéreur.
Comment rester cohérent avec votre projet de construction ?
Un dernier conseil lors du choix d’un terrain sur lequel construire une maison est de s’en tenir à votre plan initial. Si vous devez renoncer aux premiers éléments de votre liste de critères, vous courez le risque de ne pas aimer vivre dans votre nouveau logement. La durée moyenne d’une construction de logement individuel est comprise entre 9 et 12 mois.
Cette longue attente doit être compensée par la réelle satisfaction de vous installer dans la maison de vos rêves. Depuis 2006, chaque vente de terrain est accompagnée d’une déclaration de moins de 6 mois indiquant si le lot se trouve en zone sismique ou dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (inondations, incendies,). ou un plan de prévention technologique.
Comment bien choisir la localisation pour son terrain constructible ?
Comme pour les maisons existantes, l’emplacement est important lors de l’achat de votre terrain. Prenez soin de l’environnement présent et futur ! Dans l’immobilier, on achète toujours avec l’intention de revendre. Mettez toutes les chances de votre côté en choisissant un terrain à proximité des écoles, des commerces, des médecins et des transports en commun.
Bien sûr, méfiez-vous des emplacements proches des routes, des voies ferrées, des couloirs aériens et même des champs de culture environnants, qui peuvent être frustrants et réduire votre valeur d’acquisition.
Visitez le site autant de fois, si possible dans des conditions météorologiques différentes. Une grosse tempête peut vous donner une indication sur la nature du sol et donc sur les mesures à prendre si vous achetez ce terrain.
Comment choisir son modèle de construction ?
Qui réalisera votre projet de construction ? Deux solutions s’offrent à vous :
- Achat de terrains « par des promoteurs constructeur imposés » : En achetant des terrains et des maisons à des professionnels (constructeurs de maisons individuelles), vous êtes plus rassuré, notamment sur l’entretien de la parcelle. Achat de terrain
- « Aucun constructeur requis » : achetez simplement le terrain et avez la liberté de choisir qui construit la maison de vos rêves.
L’acquisition de terrain peut se faire au sein du lotissement. L’achat d’un terrain en lotissement présente de nombreux avantages, tels que des terrains aménagés, des zones boisées et de la vie de quartier lorsqu’il faut respecter un cahier des charges pour maintenir l’harmonie entre eux.
Terrain constructible : définition et critères
Une parcelle à bâtir est une parcelle de terrain apte à abriter un ou plusieurs bâtiments neufs. Un terrain doit répondre à plusieurs critères à la fois pour être considéré comme constructible.
- Pour acquérir un immeuble, il doit être autorisé par la loi. Cette norme est spécifiquement définie par le PLU pour connaître les destinations autorisées du sol et les modes constructifs.
- Une capacité physique est requise pour abriter la structure. Les propriétés du plancher et du sous-sol doivent non seulement supporter le poids et la charge des futures structures, mais aussi assurer la sécurité des occupants.
- Il doit être entretenu : il doit être relié ou raccordable à une ou plusieurs voies d’accès (notamment pour les engins et les matériaux de construction) au terrain. Téléphone, etc.)
Si toutes ces conditions sont remplies, le terrain peut être construit. A l’inverse, si l’une de ces conditions cumulatives fait défaut, le terrain devient inconstructible.
Quelles sont les frais de notaire ?
Si le vendeur du terrain à bâtir demande à un notaire de travailler avec lui et l’acheteur sur l’acte, il doit payer des « frais de notaire » (payés par l’acheteur par défaut).
Le montant dépend, entre autres, du prix de vente du bien. En moyenne, ces coûts représentent 7% du prix total de l’immobilier. Comprend les droits de mutation immobilière, les frais de notaire et les frais d’enregistrement des actes.
A combien est la taxe d’aménagement ?
Dans le cas d’un achat de terrain résidentiel, la taxe d’aménagement doit être payée qu’il s’agisse d’un terrain distribué (terrain unique) ou au sein d’un village. Cette taxe d’urbanisme est perçue sur tous les immeubles nécessitant un permis de construire.
Combien coûtent les frais de raccordement ?
Si le terrain que vous achetez n’est pas cultivé, vous devrez allouer un budget pour l’eau, l’électricité, le gaz, le téléphone, l’assainissement public et (de plus en plus) le raccordement aux réseaux de fibre optique. Pour éviter toute mauvaise surprise, nous vous recommandons d’estimer au plus juste le coût prévisionnel de l’entretien du bien.
En particulier, cela signifie tenir compte de la distance séparant votre site des principaux appareils ou réseaux publics. Logiquement, plus la connexion est longue, plus la connexion est chère. Certaines communes ont également des redevances de raccordement différentes, comme la Contribution pour la Charge Publique d’Élimination des Déchets (PFAC) ou la Redevance d’Équipement Communal (TLE).
Selon le site de SeLoger, il est très variable et les coûts de raccordement peuvent avoisiner les 5 000 € pour une parcelle résidentielle (déjà bien desservie par différents réseaux). Factures supérieures à 10 000 € ou 15 000 € si le pays est très isolé ou difficile à paramétrer.
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